Ausbleibende Mietzahlungen aufgrund der Corona-Krise:
Stand 03.04.2020
Ausbleibende Mietzahlungen aufgrund der Corona-Krise:
Die Rechtsfolgen
Stand 03.04.2020
Mietzahlungen oder Mietzinsen werden wegen der Corona-Krise nicht mehr gezahlt
Die Folgen des Coronavirus (COVID-19-Pandemie) führen zu erheblichen Beschränkungen für das gesamte Privat- und Wirtschaftsleben. Im Zuge der Coronavirus -Pandemie stehen insbesondere Mieter vor der Problematik den Mietzins für ihre Wohn- bzw. Gewerbeflächen aufgrund der ergriffenen Maßnahmen zur Eindämmung der Virusverbreitung nicht entrichten zu können: Sei es, dass Mieter nicht mehr ihrer Erwerbstätigkeit nachkommen, nur in eingeschränktem Umfang ausüben können, bzw. die Betriebe
der Mieter aufgrund von Maßnahmen wegen des Coronavirus schließen mussten. Laut vielen Presseberichten zufolge haben ab dem 01.04.2020 auch kleinere und größere Einzelhändler in Aussicht gestellt ihre Miete nicht mehr zu zahlen. Ist dieser Schritt immer gerechtfertigt? Durch die ausstehenden Mietzahlungen geraten Vermieter mittel- oder langfristig auch in Liquiditätsengpässe, wodurch die Gefahr einer Insolvenz auch für Vermieter entstehen könnte.
Die Folgen des Coronavirus (COVID-19-Pandemie) führen zu erheblichen Beschränkungen für das gesamte Privat- und Wirtschaftsleben. Im Zuge der Coronavirus -Pandemie stehen insbesondere Mieter vor der Problematik den Mietzins für ihre Wohn- bzw. Gewerbeflächen aufgrund der ergriffenen Maßnahmen zur Eindämmung der Virusverbreitung nicht entrichten zu können: Sei es, dass Mieter nicht mehr ihrer Erwerbstätigkeit nachkommen, nur in eingeschränktem Umfang ausüben können, bzw. die Betriebe der Mieter aufgrund von Maßnahmen wegen des Coronavirus schließen mussten.
Laut vielen Presseberichten zufolge haben ab dem 01.04.2020 auch kleinere und größere Einzelhändler in Aussicht gestellt ihre Miete nicht mehr zu zahlen. Ist dieser Schritt immer gerechtfertigt? Durch die ausstehenden Mietzahlungen geraten Vermieter mittel- oder langfristig auch in Liquiditätsengpässe, wodurch die Gefahr einer Insolvenz auch für Vermieter entstehen könnte.
Das außerordentliche fristlose Kündigungsrecht von Vermietern bei Mietrückstand – Der Grundsatz
Dem Vermieter steht nach § 543 Abs. 2 Satz 3 lit. a BGB ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht zu, sofern der Mieter die Miete an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht entrichtet hat. Der Verlust des Wohnraumes bzw. der angemieteten Gewerbefläche würde die wirtschaftliche Existenz des Mieters enorm gefährden und letztere in missliche Verhältnisse bringen.
Eingeschränktes Kündigungsrecht von Vermietern seit der Corona-Pandemie
Dieser Umstand wurde durch Einführung des Artikel 240 § 2 I 1 EGBGB vom Gesetzgeber aufgenommen, indem das Kündigungsrecht des Vermieters nach § 543 Abs. 2 Satz 3 lit. a BGB ein Mietverhältnis eingeschränkt worden ist:
„Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit der Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht.“
Diese Punkte sollten Sie während der Corona-Krise bei Nichtzahlung der Miete beachten:
1. Die Regelung erfasst Zahlungsrückstände, die vom 01. April bis 30. Juni 2020 entstehen.
2. Dem Mieter steht kein Leistungsverweigerungsrecht nach Artikel 240 § 1 EGBGB zu. Daher bleiben Mieter nach allgemeinen Grundsätzen zur Leistung verpflichtet und können bei entsprechendem Vorliegen der Voraussetzungen in Schuldnerverzug geraten.
3. Derartige Mietrückstände stellen weder einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung nach § 543 BGB noch ein berechtigtes Interesse zur ordentlichen Kündigung nach § 573 BGB dar und schließen eine Kündigung allein aufgrund dieser aus. Sollte die Nichtentrichtung des Mietzinses auf anderen Gründen als der Ausbreitung der Corona-Pandemie beruhen, ist die Kündigung hingegen nicht ausgeschlossen.
4. Nach Art. 240 § 2 I 2 EGBGB hat der Mieter den Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und Nichtleistung der Miete glaubhaft zu machen. Demnach hat der Mieter Tatsachen darzulegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit ergibt, dass seine Nichtleistung auf der Corona-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung genügen entsprechende Nachweise, eine Versicherung an Eides statt oder sonstige geeignete Mittel (insbesondere Antragstellung oder Bescheinigung über die Gewährleistung staatlicher Leistungen, Bescheinigung des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen oder den Verdienstausfall). Bei Gewerbebetreibenden reicht regelmäßig der Hinweis, dass der Betrieb des Unternehmens durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt wurde.
5. Zuletzt enthält Art. 240 § 2 IV EGBGB die Regelung, dass die vorgenannten Vorschriften nur bis zum 30. Juni 2022 anwendbar sind. Dies bedeutet, dass wegen Mietzinsrückstanden, die vom 01. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 eingetreten und bis zum 30. Juni 2022 nicht ausgeglichen sind, nach diesem Tag wieder gekündigt werden kann.
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